Achat immobilier en Corée en couple : risque de donation si un seul conjoint paie
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| Achat immobilier en Corée en couple : copropriété, financement et risque de donation |
Un couple marié vivant à l’étranger décide d’acheter un appartement en Corée du Sud.
Les deux époux souhaitent devenir propriétaires à parts égales :
50 % pour le conjoint A, 50 % pour le conjoint B.
Sur le registre immobilier, la situation paraît donc parfaitement équilibrée.
Mais il existe un détail important : l’essentiel de l’épargne familiale appartient au conjoint A. C’est donc lui qui envoie depuis son compte bancaire à l’étranger la totalité du prix d’achat vers la Corée.
Le couple peut naturellement se demander :
« Nous sommes mariés et nous achetons ensemble. Est-ce vraiment important de savoir quel conjoint a payé ? »
En matière de fiscalité coréenne des donations, oui.
La question importante n’est pas seulement de savoir quels noms apparaissent sur le titre de propriété ni combien de virements bancaires ont été effectués.
Il faut surtout déterminer :
qui a réellement financé la part de propriété acquise par chacun des époux ?
Cette distinction devient particulièrement importante pour les couples vivant à l’étranger, car la déduction coréenne pouvant atteindre 600 millions de KRW pour une donation entre époux dépend notamment du statut de résidence fiscale du conjoint bénéficiaire.
Un appartement à 1,4 milliard de KRW détenu à 50:50
Prenons un exemple simple.
Un couple achète en Corée un appartement pour 1,4 milliard de KRW.
La propriété est enregistrée ainsi :
Conjoint A : 50 %
Conjoint B : 50 %
Chaque conjoint reçoit donc une participation immobilière d’une valeur de 700 millions de KRW.
Mais supposons maintenant que le conjoint A paie la totalité des 1,4 milliard de KRW avec de l’argent qui lui appartient réellement.
Le registre immobilier indique toujours que chacun possède la moitié du logement.
Économiquement, toutefois, le conjoint B a acquis une part de 700 millions de KRW sans utiliser ses propres fonds.
C’est cette différence qui peut soulever une question de donation en Corée.
Le simple fait d’être marié ne transforme pas automatiquement tous les biens et toutes les économies des deux époux en un patrimoine fiscalement indifférencié.
Il faut donc comparer la part de propriété reçue et la contribution économique réelle de chacun.
Ce n’est pas seulement le compte bancaire qui compte
Les couples internationaux peuvent être tentés de résoudre le problème en séparant simplement les virements.
Imaginons que le conjoint A transfère d’abord 700 millions de KRW au conjoint B sur un compte bancaire situé à l’étranger.
Ensuite :
le conjoint A envoie 700 millions de KRW en Corée depuis son compte ;
le conjoint B envoie également 700 millions de KRW depuis son propre compte.
Les documents bancaires coréens montrent maintenant deux virements séparés correspondant exactement aux deux participations de 50 %.
Cela prouve-t-il automatiquement que chacun a financé sa propre moitié ?
Non.
Les 700 millions envoyés par B peuvent toujours provenir économiquement du conjoint A.
Des comptes séparés et des virements séparés rendent la piste bancaire plus lisible, mais ils ne déterminent pas à eux seuls à qui appartenait réellement l’argent avant l’achat.
La véritable question : à qui appartenait l’argent avant l’achat ?
Pour expliquer l’origine des fonds d’un achat immobilier en Corée, il faut parfois remonter plus loin que le dernier virement bancaire.
L’argent peut provenir notamment :
des revenus professionnels ;
d’une activité commerciale ;
d’une épargne accumulée ;
de la vente d’un autre bien ;
d’investissements ;
d’un héritage ;
d’une donation antérieure ;
ou d’une autre source pouvant être documentée.
La bonne question n’est donc pas simplement :
« Quel compte bancaire a envoyé l’argent en Corée ? »
Mais plutôt :
« À qui appartenait réellement cet argent avant l’achat du logement ? »
La déduction de 600 millions de KRW entre époux n’est pas automatique
La Corée prévoit une déduction importante en matière de donation entre époux.
Lorsqu’un conjoint bénéficiaire ayant la qualité de résident fiscal coréen reçoit une donation de son conjoint, une déduction pouvant atteindre 600 millions de KRW peut généralement s’appliquer, en tenant compte des donations concernées réalisées au cours des dix années précédentes.
C’est une règle particulièrement importante dans notre exemple.
Le conjoint B reçoit une participation immobilière de 700 millions de KRW alors que le financement provient économiquement du conjoint A.
Le couple pourrait donc penser :
« Les premiers 600 millions sont de toute façon couverts par la déduction entre époux. »
Ce raisonnement peut être faux.
Le statut fiscal du conjoint qui reçoit la donation est déterminant.
Un conjoint bénéficiaire non-résident ne bénéficie pas simplement de la même déduction de 600 millions de KRW parce que les deux personnes sont légalement mariées.
Vivre à l’étranger ne signifie pas automatiquement être non-résident fiscal
Voici maintenant le piège inverse.
Un couple vivant hors de Corée pourrait conclure :
« Nous habitons à l’étranger, donc nous sommes nécessairement non-résidents fiscaux en Corée. »
Ce n’est pas une conclusion que l’on devrait tirer automatiquement.
La résidence fiscale est une qualification juridique.
Les règles coréennes prennent notamment en considération le domicile, la durée du séjour et les circonstances personnelles et économiques pertinentes.
La nationalité, à elle seule, ne répond pas à la question.
Un citoyen coréen vivant à l’étranger n’est donc pas automatiquement résident fiscal coréen uniquement parce qu’il possède la nationalité coréenne.
Inversement, une personne de nationalité étrangère n’est pas automatiquement non-résidente simplement parce qu’elle n’est pas coréenne.
Entrer en Corée avant la vente ne suffit pas non plus
Supposons que le couple découvre cette question avant de finaliser l’achat.
Il pourrait envisager une solution apparemment simple :
« Le conjoint bénéficiaire va entrer en Corée avant la signature définitive, obtenir une carte de séjour et une adresse coréenne. Nous pourrons alors utiliser la déduction de 600 millions de KRW. »
Là encore, il faut être prudent.
La résidence fiscale ne devient pas automatiquement acquise par l’obtention d’un seul document.
Le statut d’immigration, l'adresse en Corée, un contrat de location, une carte de séjour, la présence physique dans le pays et d’autres circonstances peuvent être pertinents.
Mais aucun de ces éléments ne devrait être considéré isolément comme un bouton permettant de transformer automatiquement une personne en résident fiscal.
Si la structure de financement de l’achat dépend de l’application de la déduction entre époux, il faut donc déterminer le véritable statut fiscal du bénéficiaire selon sa situation réelle.
Et si chacun paie réellement sa propre moitié ?
Reprenons notre appartement de 1,4 milliard de KRW.
Cette fois :
le conjoint A possède réellement 700 millions de KRW provenant de ses propres revenus et de son patrimoine ;
le conjoint B possède indépendamment les 700 millions de KRW restants.
Chacun finance sa moitié.
La situation économique correspond alors au titre de propriété :
50 % de propriété → 50 % de contribution réelle
Dans ce cas, effectuer des virements séparés peut être utile parce que les documents bancaires reflètent la réalité économique.
Mais la protection ne vient pas du simple fait d'avoir effectué deux virements.
Elle vient de la capacité de chacun à démontrer qu’il possédait effectivement les ressources financières utilisées pour acquérir sa part.
Le plan de financement immobilier doit raconter la même histoire
L’achat d’un logement en Corée peut également impliquer un plan de financement et d’occupation du logement, souvent présenté comme le document expliquant l’origine des fonds utilisés pour l’acquisition.
Il ne faut pas considérer cette formalité comme totalement indépendante des questions fiscales.
Les informations déclarées dans le cadre d’une transaction immobilière peuvent être communiquées aux autorités compétentes et utilisées lors de l’examen de la transaction et de son financement.
Selon le logement, sa localisation, la transaction concernée et les règles applicables au moment de l’achat, des justificatifs peuvent également être exigés avec le plan de financement.
Cela ne signifie toutefois pas que chaque achat immobilier réalisé en Corée exige partout et systématiquement le même dossier documentaire.
Quels justificatifs conserver ?
Pour un couple vivant à l’étranger, le plus important est que les justificatifs correspondent à l’origine réelle des fonds déclarés.
Selon la situation, il peut être utile de conserver :
les relevés bancaires étrangers ;
les justificatifs de revenus et documents fiscaux ;
les éléments montrant la constitution de l’épargne ;
les contrats ou justificatifs relatifs à la vente d’un actif ;
les documents relatifs à un héritage ou à une donation lorsqu’ils sont pertinents ;
les justificatifs des virements permettant de suivre l’entrée des fonds en Corée.
Il n’existe pas une règle universelle imposant automatiquement à tout acheteur résidant à l’étranger de fournir exactement trois années de déclarations fiscales étrangères.
Les documents doivent avant tout correspondre à l’origine des fonds que le couple cherche à démontrer.
Ne choisissez pas 50:50 avant de regarder qui possède l’argent
La copropriété entre époux peut avoir de nombreuses raisons légitimes : organisation familiale, succession, financement ou considérations pratiques.
Le problème n’est donc pas le 50:50 en lui-même.
Le problème apparaît lorsque la répartition de la propriété est décidée sans regarder la répartition réelle du financement.
Supposons qu’un conjoint possède 90 % de l’argent disponible pour l’achat alors que le couple souhaite néanmoins enregistrer le logement à 50:50.
Cela ne signifie pas nécessairement que cette répartition de propriété est impossible.
Cela signifie que la différence de financement doit pouvoir être expliquée.
Selon les faits, il peut notamment s’agir d’une véritable donation, d’un véritable prêt entre époux ou d’une autre structure juridiquement défendable.
Il vaut mieux déterminer les conséquences avant le paiement du prix et la fixation définitive des parts de propriété.
Un conjoint peut-il prêter de l’argent à l’autre ?
Un véritable prêt entre époux n’est pas nécessairement une donation.
Mais écrire simplement « contrat de prêt » sur un document ne suffit pas à transformer une remise d’argent en dette réelle.
Il faut regarder la substance de l'opération.
Pour un prêt important entre conjoints, plusieurs questions peuvent devenir pertinentes :
Le remboursement était-il réellement prévu ?
L’emprunteur dispose-t-il de ressources permettant raisonnablement de rembourser ?
Les modalités de remboursement sont-elles réalistes ?
Les paiements de principal et d’intérêts prévus sont-ils effectivement réalisés ?
La fiscalité coréenne des donations comporte également des règles concernant certains avantages économiques pouvant résulter de prêts sans intérêt ou à faible taux.
C’est pourquoi le taux souvent cité de 4,6 % ne devrait pas être transformé en règle simpliste selon laquelle tout prêt entre époux doit toujours porter exactement ce taux sous peine de devenir automatiquement une donation.
De même, une notarisation peut renforcer certains éléments de preuve, mais elle ne suffit pas à démontrer à elle seule qu’un prêt est véritable.
La réalité économique compte davantage que le titre du document.
Trois erreurs fréquentes pour un couple vivant à l’étranger
« Nous sommes mariés, donc peu importe qui paie l’appartement détenu conjointement. »
Cela peut avoir de l’importance. Si un conjoint finance économiquement la part de propriété acquise par l’autre, une question de donation peut apparaître.
« Nous avons envoyé l’argent depuis deux comptes différents, donc il ne peut pas y avoir de donation. »
Les virements séparés facilitent la lecture du parcours bancaire. Ils ne prouvent pas à eux seuls l’origine économique de l’argent.
« Entre époux, les transferts sont toujours couverts jusqu’à 600 millions de KRW. »
Non. Le statut de résidence fiscale coréenne du bénéficiaire est essentiel et la déduction est également soumise aux règles applicables concernant le cumul sur dix ans.
Six questions à régler avant d’acheter ensemble en Corée
Avant de transférer une somme importante pour acheter un logement en copropriété, un couple international devrait pouvoir répondre à six questions.
1. Quelle part du logement chaque conjoint recevra-t-il ?
Calculez la valeur économique correspondant à chaque part envisagée.
2. Quelle part du prix chacun financera-t-il réellement ?
Ne regardez pas uniquement le compte ayant effectué le dernier virement. Identifiez le véritable propriétaire économique de l’argent.
3. Chacun peut-il justifier l’origine de ses fonds ?
Conservez les documents correspondant à la source réelle de l’argent.
4. Un conjoint finance-t-il une partie de la propriété de l’autre ?
Si oui, déterminez avant l’achat si cette différence constitue une donation, un véritable prêt ou une autre opération.
5. S’il existe une donation, quel est le statut de résidence fiscale coréenne du bénéficiaire ?
Ne présumez pas que la déduction de 600 millions de KRW entre époux s’applique automatiquement.
6. Quelles obligations de plan de financement et de justificatifs s’appliquent à cet achat précis ?
Vérifiez les règles correspondant à la transaction avant de transférer le prix d’acquisition.
Le point essentiel
Pour un couple marié achetant conjointement un appartement en Corée, la comparaison la plus utile est :
part de propriété ↔ contribution économique réelle ↔ origine documentée des fonds
Lorsque ces trois éléments correspondent, l’histoire du financement est relativement simple à expliquer.
Lorsqu’ils ne correspondent pas, mieux vaut déterminer pourquoi avant de finaliser l’achat.
La différence peut représenter une donation, un véritable prêt ou une autre opération nécessitant une analyse fiscale et documentaire distincte.
Et pour un couple vivant à l’étranger, il ne faut surtout pas supposer que la déduction coréenne de 600 millions de KRW entre époux s’applique automatiquement parce que les deux personnes sont légalement mariées.
Le statut fiscal du conjoint bénéficiaire compte.
Conclusion
Un appartement coréen détenu à 50:50 peut sembler très simple sur le registre de propriété alors que son financement raconte une histoire complètement différente.
Un titre à 50:50 ne prouve pas automatiquement une contribution économique à 50:50.
Deux virements bancaires séparés ne font pas automatiquement disparaître le risque de donation.
Et la nationalité ne permet pas, à elle seule, de déterminer si un conjoint est résident ou non-résident fiscal en Corée.
Avant de transférer le prix d’un appartement, le couple devrait donc pouvoir raconter clairement le parcours de l’argent :
À qui appartiennent les fonds ? → Qui paie ? → Qui reçoit quelle part du logement ? → Existe-t-il une donation ou un véritable prêt ? → Quels documents permettent de le démontrer ?
Pour un couple international, répondre à ces questions avant l’achat est beaucoup plus simple que d’expliquer après coup pourquoi la propriété enregistrée et l’origine réelle de l’argent ne correspondent pas.
Sources officielles
- National Tax Service of Korea — règles relatives aux donations et à la déduction entre époux
- Inheritance Tax and Gift Tax Act — article 53
- Income Tax Act et son décret d’application — résidence fiscale coréenne
- Real Estate Transaction Reporting Act et réglementation associée — plan de financement pour l’acquisition d’un logement
- National Tax Service — interprétations relatives aux donations et à l’origine des fonds
Avertissement
Cet article fournit des informations générales aux couples vivant à l’étranger qui envisagent d’acheter conjointement un logement en Corée du Sud. Le traitement fiscal d’une donation, la résidence fiscale, les justificatifs de l’origine des fonds, les obligations de déclaration immobilière et les transferts entre époux dépendent de la situation concrète et des règles applicables au moment de la transaction.
Avant de transférer une somme importante ou de finaliser l’achat, vérifiez les exigences applicables auprès de l’autorité coréenne compétente ou d’un professionnel fiscal qualifié en Corée.
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